城市更新砸下13万亿！专项债可作资本金，新一轮基建订单潮来了

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国盛证券研报指出，城市更新“十五五”规划落地，危旧房改造翻倍、地下管网大修，总投资预计超13万亿。最大亮点是允许专项债用作项目资本金，解决了“启动难”问题。建筑央国企（房建/管网）、检测机构（房屋体检）和装修企业（后周期）将直接受益，新一轮基建订单潮来了。

1）城市更新“十五五”规划发布，危旧房改造、地下管网等方面大幅增长

2026年5月28日，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，明确了"十五五"时期城市更新的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措，具体部署了10项主要指标、23项重点任务、14项重大工程和行动。这是继2025年5月中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》之后，国家层面对城市更新作出的系统性、可量化部署。

与"十四五"相比，"十五五"投资重心明显迁移：

①安全韧性类显著加码：危旧房改造翻倍（25→50万套）、地下管网提升约46%（25→36.5万公里）、新增应急避难场所5万个；

②片区级改造延续高位：城中村基本持平（4000个）、老旧街区厂区提升（900→1500个）；

③品质与文脉类强化：新增公园绿地改造2万公顷、历史建筑修缮提升至1.5万处；

④老旧小区改造数量有所减少（24→11.5万个），预计主要因2000年前存量在"十四五"已基本完成，"十五五"转向存量提质而非铺量。

2）财政与投融资端给出明确支撑，"专项债可用作资本金"为关键变化

《规划》明确中央财政支持实施城市更新行动；且允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金等；地方政府加大财政投入；并对优化金融支持和吸引社会资本参与措施进行具体阐述，推动REITs/ABS 等市场化盘活工具使用。

其中"专项债可用作资本金"是本轮城市更新政策的关键变化——降低了项目启动门槛、放大了财政资金撬动倍数。在"财政—金融—社会资本"三路并进的资金支持体系下，城市更新项目的资金平衡与可持续性有望改善。

3）建筑企业有望从以下三方面受益：

主线一：有望拉动房建+地下管网+园林绿化等市政配套投资超13万亿，建筑央国企或为主要承接方。

国盛证券测算，“十五五”期间相关10大领域合计投资量预计超13万亿元（具体测算见表2）：地下管网、城中村、老旧街区厂区为三大投资主引擎（三项合计约12.3万亿元、占比近9成）；其次为新建及改扩建体育场地、老旧小区改造投资等。考虑到项目投资金额大、资金平衡要求高、信用与履约门槛高，央国企预计为城市更新项目主要参与方，有望获业务增量。

标的：建筑央国企龙头中国建筑、中国铁建、中国中铁、中国交建、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工等。