房地产发展模式的重大改革，一文看懂828现房销售制度

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2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；央行、国家金监局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》；证监会制定《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

房地产行业发展模式迎来重大变化。

1）核心内容：新老划断、预售完善、优先现房

这次828政策简单来说就是，房产销售从"预售为主"转向"现房优先"，房企融资从"主体信用”转向"项目信用"；同时个人房贷期限从30年延长至40年，还款总额增长，但月供下降。

影响最大的还是房企的发展模式，将从回款周期从6-12个月拉长至2-3年，传统“拿地即回血”的金融杠杆被大幅压缩。

①短期：IRR显著下移

回款推后是现房销售最直接的影响，按照以周期3年、净利润率5%、加权回款时间1.5年、预售资金监管比例30%的项目为例，项目IRR7%以上降至3%以下。

但后续拿地时，房企会综合考虑IRR和利润率（如要求IRR与利润率的乘积不小于某个数字），IRR的下降必然导致房企拿地时要求的利润率更高，由于土地价格由利润要求最低的房企决定，因此行业整体利润率会有所提升。

②长期来看，房企将回归制造业属性。

房企的金融属性在于无偿占用上下游资金投入再生产的能力（预收款投入拿地，快周转）。2021年起明显收紧的预售资金监管其实已经大幅削弱了房企的金融属性，全部现房销售后，房企的金融属性将近乎消失。

此时，房地产开发将会成为资金循环长达3年左右的制造业，产品力和成本力有望成为房企阿尔法的核心来源。

③土地市场短期压力大

预售资金占比房地产开发资金来源的一半，房企拿地资金和意愿将显著下降，后续新房供给将系统性下台阶。

国信证券指出，面对新政带来的不确定性，房企大概率先暂停拿地，土地市场首当其冲。鉴于非热门城市近年来土拍表现始终疲软，对热门城市土地市场的影响更大，这是短期最直接的影响。

申万宏源指出，地价方面，核心城市已步入二手房主导阶段，2021年以来拿地开工缩量，使得自2026年起二手挂牌中期收缩，新房供给收缩进一步强化筑底回升判断，核心城供地少叠加二手企稳托底地价；但三四线新房仍主导，高库存下供给收缩难改供需格局，房价继续走弱，低能级城市地价压力进一步加大。

房企战略从追逐规模速度转向比拼产品力与单项目IRR，向制造业化转型。融资端同步打开股权再融资、公司债投项目、REITs等常态工具箱，推动"债权依赖"向"股债结合+资产证券化"转变，对标美日房企的实业化路径。

短期行业缩表阵痛，中长期加速出清、集中度跳升，具备自有资金厚度与产品力的企业胜出。

此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。